Hardnekkige hypotheekfabels
Geplaatst op: 30-01-2017, 14:00:23
De huizenmarkt draait op volle toeren. Starters, doorstromers die hun oude huis niet verkocht kregen, allen zien nu hun kans schoon. De historisch lage rente zorgt echter wel dat er nieuwe regels gelden waar nog lang niet iedereen rekening mee houdt. Vier hardnekkige misverstanden.
1) Aflossen is goed
Nu sparen geld kost gezien de combinatie van de lage rente met de vermogensrendementsheffing en veel mensen nog met een hypotheek zitten waarvoor ze meer dan 4% rente betalen, lijkt aflossen een goed idee. Er zitten ook voordelen aan: zo gaan onder meer de maandlasten omlaag. En omdat de hypotheekschuld daalt, kan het ook zo zijn dat de rente-opslag komt te vervallen. Dit geldt voor hypotheken die even hoog of hoger zijn dan de waarde van de woning. Kortom: lagere maand- en rentelasten.
Maar aflossen kan ook nadelige gevolgen hebben: wie zijn (spaar)geld in zijn huis steekt, heeft een kleinere financiële buffer. Budgetvoorlichter Nibud geeft dan ook als advies dat nooit moet worden afgelost met geld dat wellicht op korte termijn nodig is.
Wie aflost, betaalt minder hypotheekrente. Dit houdt ook in dat minder rente kan worden afgetrokken van het belastbare inkomen. Omdat minder wordt afgetrokken in box 1 wordt het belastbare inkomen hoger. Hierdoor moet mogelijk meer belasting worden betaald in box 1. En omdat het belastbare inkomen hoger wordt, kunnen toeslagen zoals zorg- en kinderopvangtoeslag lager uitvallen of helemaal komen te vervallen.
Goed narekenen wat het oplevert en wat het kost is hier dus het advies.
Andere reden om op te passen met aflossen is dat in de politiek de gedachte leeft om ook vermogensrendementsbelasting te heffen op de overwaarde van het huis. In dat geval is een huis met een lage of geen hypotheek niet handig.
2) Aflossingsvrije hypotheek kan niet meer worden afgesloten
Veel consumenten denken dat sinds 1 januari 2013, toen de hypotheekregels werden veranderd, alleen nog maar een lineaire- of een annuïteitenhypotheek kunnen worden afgesloten en dat de aflossingsvrije- en de spaarhypotheek niet meer bestaan. Dat is niet waar: wie een van deze vormen heeft, kan deze meenemen naar zijn nieuwe huis.
De aflossingsvrije hypotheek kan daarnaast ook nog steeds worden afgesloten door nieuwkomers op de woningmarkt. Daarbij hanteren geldverstrekkers wel een maximum van 50% tot en met 90% van de marktwaarde van het huis. Groot verschil met de annuïteiten- en lineaire hypotheek is dat de rente bij de aflossingsvrije niet meer aftrekbaar is.
3) Annuïteitenhypotheek is beter dan een lineaire
Bij een annuïteitenhypotheek wordt in het begin vooral rente betaald en later aflossing. Elke maand wordt - zolang de rente niet verandert - evenveel afgelost. Een lineaire hypotheek is in het begin duurder omdat in het begin vooral rente wordt betaald, maar wordt later steeds goedkoper: omdat u de schuld sneller aflost, betaalt u over de totale looptijd minder hypotheekrente.
Desondanks laten veel starters op de woningmarkt ten zich verleiden om een annuïteitenhypotheek af te sluiten. Zonde, want een lineaire is over de gehele looptijd goedkoper omdat er minder rente wordt betaald. Dan kan vele duizenden euro's schelen.
4) Dankzij de hypotheekrenteaftrek betaal je maar de helft van je huis
'Een huis kopen is super voordelig omdat de rente aftrekbaar is', zo luidde de redenering van veel huizenkopers. Maar aan die renteaftrek is paal en perk gesteld. Huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten, kunnen in 2017 maximaal 50% aftrekken. Dit percentage wordt steeds met een half procent verlaagd tot 38% in 2042. Daarnaast is de rente maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar en dan meestal nog maar voor een deel door de forse bijtelling van het eigen woning forfait, ofwel 0,75% van de WOZ-waarde.
Bron: column van Patricia Boon en Lorraine Marlissa op www.dft.nl van 30 januari 2017